Андрей Алексеев о первом маркетплейсе цифровых квадратных метров на рынке недвижимости

«Цифровой квадрат» - это маркетплейс цифровых квадратных метров от застройщиков, разработанный на базе ЦФА. Проект реализуется совместными усилиями Санкт-Петербургского государственного университета (СПбГУ) и застройщика «Красная стрела». Основная цель — предоставить системный способ привлечения заемных средств для застройщиков, предлагая альтернативу традиционному банковскому проектному финансированию.

Наша целевая аудитория — физические лица, неквалифицированные инвесторы. Мы стремимся к тому, чтобы широкая аудитория познакомилась с возможностью инвестировать в ЦФА застройщиков и продолжила это делать в дальнейшем.

Проект находится на финальной стадии и вскоре будет запущен. Мы сотрудничаем с ЦФА ХАБ (так как сами не являемся оператором информационной системы), используя партнерский API. На платформе «Цифровой квадрат» будут размещены выпуски ЦФА от разных застройщиков по различным жилым комплексам. Площадка имеет специализированный интерфейс для инвесторов, ориентированный на сферу недвижимости.

В чем-то нас можно сравнить с известными классифайдами, такими как ЦИАН, Авито и Яндекс.Недвижимость, а также с сайтами застройщиков. Важно отметить, что все действия по приобретению и управлению ЦФА инвесторы будут осуществлять на нашей платформе — заходить в ОИС не требуется. Для всех застройщиков структура выпуска будет единой: ЦФА фиксированы по доходности на определенный срок и привязаны к стоимости квадратного метра (100 ЦФА равны стоимости одного квадратного метра). При этом застройщик самостоятельно определяет доходность от квадратного метра и сроки погашения.

Что касается структуры выпуска: застройщик подписывает инвестиционный договор с эмитентом — юридическим лицом из группы компаний застройщика.

На основании инвестиционного договора эмитент формирует решение о выпуске по нашей проработанной структуре. Этот договор является юридически значимым документом и идет как приложение к решению о выпуске.

После этого выпуск размещается на нашем маркетплейсе, и мы начинаем привлекать инвесторов через собственную маркетинговую платформу. Мы будем информировать широкую аудиторию о проекте и приводить инвесторов для обеспечения ликвидности. Благодаря единой структуре выпуска инвестору достаточно один раз ознакомиться с условиями, а затем выбирать предложения по жилым комплексам только по метрикам доходности и срокам погашения.

Застройщики могут делать выпуски на разных этапах строительства — начиная со старта продаж и заканчивая завершением строительства. Привлеченные через ЦФА средства застройщик направляет на финансирование строительства. После сдачи жилого комплекса застройщик раскрывает эскроу-счета и выплачивает деньги инвесторам.

Также у нас будет доступен вторичный рынок с интерфейсом для продажи ЦФА, чтобы инвесторы могли выйти из сделки до срока погашения. Кроме того, будет возможность обмена ЦФА на реальную квартиру. Это реализуется как отдельная акция: деньги по ЦФА выплачиваются в оговоренные сроки, но инвестор может направить их застройщику в рамках договора купли-продажи.

К примеру, у инвестора есть 3 000 ЦФА (что эквивалентно 30 токенизированным квадратным метрам). У застройщика есть токенизированная квартира площадью 30 квадратных метров. Инвестор подает заявку на обмен своих 3 000 ЦФА на квартиру. Если застройщик подтверждает заявку, квартира бронируется до срока погашения ЦФА. Когда наступает срок погашения, деньги выплачиваются инвестору с доходностью, а затем направляются застройщику для покупки квартиры.

Таким образом, инвестор покупает ЦФА, которые реально привязаны к недвижимости, и может обменять их на квартиру или дождаться выплаты средств с доходностью. Если у инвестора 2 500 ЦФА (25 токенизированных метров), он может аналогично участвовать в обмене или продаже своих активов через вторичный рынок платформы.