Анатолий Полтавский о новых решениях для рынка недвижимости

На прошедшей конференции «ЦФА в недвижимости и строительстве» Анатолий Полтавский, управляющий партнер «Мадригал-ОИС», рассказал о том, как компания «Мадригал» разрабатывает и внедряет новые финансовые решения для застройщиков и инвесторов, используя ЦФА.

Постараюсь быть кратким, но информативным, и избежать однообразия. Не стану жаловаться на то, что у нас «не то» законодательство или что инвесторы у нас не всегда квалифицированные. Мы работаем с тем, что у нас есть, и адаптируемся к реальным условиям. Давайте перейдем к практике, к тому, как в сфере финансов мы можем объединять, казалось бы, несовместимые вещи и создавать что-то новое. Именно этим мы и занимаемся. Компания «Мадригал» как оператор информационной системы сейчас находится на завершающем этапе включения в реестр операторов. Пока в реестре нас еще нет, но ожидаем завершение этой процедуры в ближайшие 2–3 недели.

У нас есть особенность: изначально мы ориентировались на две специфические области — внешнеэкономическую деятельность и недвижимость. Почему недвижимость? Потому что у нас есть необходимые компетенции. Основной бизнес нашей компании — это управление активами и работа с паевыми инвестиционными фондами (ПИФ). Мы структурируем крупные сделки и управляем портфелем недвижимости, объем которого превышает 50 миллиардов рублей. В числе наших клиентов — пять из двадцати крупнейших застройщиков России. Мы понимаем их боль, знаем их проблемы и сложности на текущем рынке, и потому обладаем компетенцией для структурирования финансовых продуктов, подходящих под их нужды.

Основная проблема, на мой взгляд, — это ограниченные возможности платформ. Без критики, но стоит отметить, что большинство операторов используют упрощенные версии платформ, где все продукты структурируются через один смарт-контракт для долгового обязательства. Все остальное решается через вспомогательные механизмы. В сотрудничестве с компанией «Диасофт» мы запустили пилотный проект, в рамках которого в платформу включаем полный набор инструментов, необходимых застройщикам. Это и управление договорами долевого участия (ДДУ), и инвестиционными соглашениями, и инструментами для строительного управления залогом.

Почему это важно? Потому что, когда налоговые органы начнут анализировать, как структурированы эти активы, чтобы понять, что это за долговые обязательства в блокчейне, как это связано с инвестиционными договорами и квадратными метрами — застройщики смогут избежать лишних налоговых начислений. Мой коллега Василий также обратил внимание на необходимость соблюдения уголовного законодательства, особенно в контексте статей 159, 200.3, и 210 УК РФ. Нужно юридически грамотно понимать, что зашито в блокчейн. Как юристы, финансисты и управляющие, мы понимаем, что нужно встроить в платформу для успешного управления недвижимостью.

Компания «Мадригал» занимает ключевое место в нашей стратегии, являясь высококвалифицированной командой, работающих вместе с «Диасофт» для создания нужных компетенций на платформе. Мы дружим со многими застройщиками, наши клиенты также присутствуют здесь, в аудитории. Говоря о текущей проблематике застройщиков, можно отметить, что они проигрывают конкуренцию с депозитными продуктами. Пытаться сейчас продавать квартиры через ЦФА нецелесообразно: рынок перенасыщен. В ближайшие два года основная задача застройщиков — найти новые ниши и финансовые инструменты для стабилизации своего положения.

На наш взгляд, перспективными направлениями сейчас являются коммерческая недвижимость, логистические центры и объекты на побережье. Эти сегменты вызывают интерес и могут быть структурированы с помощью ЦФА. Это позволит застройщикам реструктурировать свои финансовые обязательства и применить риск-ориентированный подход. Проблема в том, что многие застройщики не внедряют риск-менеджмент, так как не видят этого в законодательных требованиях. Однако рост ставок и сворачивание льготной ипотеки приводят к огромным кредитным нагрузкам и отсутствию продаж. В итоге их эскроу-счета остаются незаполненными, а затраты на проектное финансирование растут. Если ситуация не изменится, существует риск банкротства через год или два.

В условиях, когда продаж в сегменте жилой недвижимости не хватает, застройщикам важно искать новые категории клиентов и подходы. Мы предлагаем ориентироваться на инвесторов, а не на конечных покупателей, рассматривая недвижимость как инвестиционный актив. В этой концепции выделяются четыре категории инвесторов: те, кто ориентируется на долгосрочный рост стоимости, инвесторы, выбирающие ренту, спекулянты, покупающие на этапе котлована с целью продать на этапе сдачи объекта, а также комбинированные инвесторы, использующие различные финансовые инструменты.

В этой ситуации основная целевая аудитория — квалифицированные инвесторы, многие из которых уже являются клиентами застройщиков. Законодательство пока не позволяет работать с неквалифицированными инвесторами, и неясно, изменится ли это в ближайшее время. Задача застройщиков и операторов — работать с квалифицированными инвесторами и привлекать новые финансовые ресурсы. Здесь важен третий участник, который будет активно управлять залогом и правами требования. Наша компания обладает компетенцией в области активного управления, что позволяет нам успешно справляться с этой задачей.

Мы работаем над несколькими продуктами, которые находятся в стадии проработки как с юридической, так и с презентационной точек зрения. Начнем с наиболее очевидного: использование ЦФА для обеспечения площадей в квадратных метрах. Это выпуск, обеспеченный, в том числе, договорами долевого участия. Важно, чтобы права на ДДУ были корректно оформлены, что требует привлечения доверительного управляющего. Это обеспечит инвестору уверенность в том, что его вложения защищены.

Кроме того, мы рассматриваем варианты тройственного управления недвижимостью. В таком случае оператор, обладая правами требования, передает управление залогом или недвижимостью третьей стороне, которая вправе этим заниматься, например, управляющей компании ПИФ. Такой подход открывает возможности для создания новых продуктов, в частности, рентного ЦФА, обернутого в ПИФ. Управляющий активами аккумулирует пул недвижимости, оборачивает его в ЦФА, а рентные потоки направляются держателям этих активов.

Сейчас ЗПИФы имеют право включать ЦФА на свой баланс. Мы разрабатываем правила доверительного управления для ЗПИФов, где учитываем ЦФА в инвестиционной декларации. Вопросы по этому направлению будут детально обсуждаться на следующей пленарной сессии, где коллеги представят свои взгляды.

Также мы предлагаем продукт, связанный с долей прибыли в строительстве, который может быть востребован застройщиками. Это подход, ориентированный на риск, при котором застройщик и инвестор совместно участвуют в рисках. Доля прибыли выделяется от конкретного проекта, что позволяет застройщику привлекать инвесторов без фиксированного дохода, как это реализовано в исламских финансах через сукук. Такой подход требует аудита и применения международных стандартов финансовой отчетности для прозрачности.

ЦФА, обеспеченные долговыми обязательствами, аналогичны облигациям и служат альтернативой классическим финансовым инструментам. Это может быть инструмент краткосрочного финансирования под залог недвижимости или прав требований. Комбинированные ЦФА, где базовыми активами могут выступать различные элементы — от инвестиционного договора до права требования, — также востребованы на рынке. Наше будущее — это платформа, соответствующая законодательству и предлагающая такие решения. Будем рады ответить на ваши вопросы и обсудить детали.

Нужно отметить, что разработанные нами решения представляют интеллектуальную собственность компании. Мы готовы делиться ими с заинтересованными партнерами, но в рамках публичных обсуждений раскрывать подробности не считаем корректным. Среди наших клиентов есть и представители внешнеэкономической деятельности (ВЭД), для которых мы разрабатываем схемы по привлечению инвестиций в российскую недвижимость из-за рубежа. В том числе и из стран СНГ, где высокий спрос на такие продукты. Наша цель — создание комбинированного ЦФА, интересного как внешним, так и внутренним инвесторам. Это перспективное направление, открывающее новые резервы для привлечения ликвидности.

Надеюсь, что удалось коротко изложить наши идеи и подойти к теме с практической стороны.