Расчетный ЦФА на физические ресурсы

Девелоперская компания Dominanta реализует проекты строительства жилой и коммерческой недвижимости в Московском регионе. Одним из таких проектов является премиальный жилой комплекс "hideOUT", расположенный на западе Москвы. Этот комплекс объединяет современную архитектуру, передовые технологии и комфортную среду, обеспечивая все необходимое для проживания резидентов. Комплекс находится в пешей доступности от парковых зон и знаковых мест столицы, а из окон двух высоких башен открываются потрясающие виды на город.

Архитектурной доминантой жилого комплекса является мост, соединяющий две башни на уровне 22-го этажа. В центральной части моста расположен SOCIALHUB — приватная инфраструктура для отдыха и работы резидентов и их гостей, предоставляемая жителям бесплатно. В SOCIALHUB предусмотрено 16 функциональных пространств, предназначенных для работы, активного отдыха и развлечений.

Для своевременного строительства комплекса требуется стабильное финансирование. Федеральный закон о долевом участии в строительстве позволяет привлекать средства будущих владельцев недвижимости, но запрещает застройщикам использовать их до ввода объекта в эксплуатацию. В таких условиях основным источником финансирования становятся банковские кредиты. В рамках реализации подобных проектов применяется классическое банковское проектное финансирование. Однако рост ключевой ставки существенно увеличивает стоимость кредитов, что является значительной частью расходов проекта. В связи с этим, как и многие другие застройщики, компания активно ищет способы привлечения финансирования с минимизацией финансовой нагрузки на проекты.

При разработке цифровых финансовых активов была проведена аналогия с договором долевого участия в части защиты инвесторов и обеспечения доходности. Однако инструмент ориентирован на другую категорию клиентов — инвесторов, которые не заинтересованы в приобретении квартиры, а стремятся исключительно к получению доходности. Такая модель была разработана для решения проблемы спекулятивных инвесторов, которые покупают квартиры на этапе старта продаж и продают их перед вводом объекта в эксплуатацию. Такие действия инвесторов создают давление на стоимость первичного рынка через дисконты на вторичном рынке, снижая маржинальность застройщика. Кроме того, застройщик вынужден продавать больше квартир на начальном этапе строительства, когда ему особенно необходимы средства.

Основное отличие — низкий порог входа, который составил 600 тысяч рублей, что соответствует стоимости одного квадратного метра на старте продаж. Такой подход позволил таргетировать премиальный сегмент, избегая дробления актива до уровня квадратных сантиметров или дециметров. Установленная граница в 600 тысяч рублей также соответствовала требованиям для неквалифицированных инвесторов, что делало инструмент доступным по сравнению с полной стоимостью квартиры и необходимостью оформления ипотеки.

ЦФА предоставили возможность инвесторам из всех регионов страны участвовать в финансировании строительного проекта в Москве через онлайн-платформу. Вторичный рынок этих активов был оставлен открытым, что позволяет инвесторам продавать свои цифровые квадратные метры на поздних стадиях готовности проекта. Ожидается, что с ростом строительной готовности стоимость активов будет увеличиваться, стимулируя их продажу по более высокой цене.

Для обеспечения возвратности инвестиций в случае дефолта застройщика была предоставлена банковская гарантия от банка ВТБ. Благодаря этой гарантии, инвесторы, в случае негативного сценария, получают номинальную стоимость своих вложений. Единственное отличие от классического договора долевого участия состоит в отсутствии права собственности на недвижимость. Однако, учитывая, что продукт ориентирован на инвесторов, заинтересованных исключительно в доходности, а не в приобретении недвижимости, право собственности не является ключевым элементом данного инструмента. Кроме того, законодательство не допускает токенизацию недвижимости, оставляя её продажу в рамках договоров долевого участия.

«Мы обсуждали этот проект около месяца. Кредитное подразделение высказывало опасения по поводу каннибализации, в то время как мы утверждали, что снижаем их риски. Мы объясняли, что часть рисков по кредиту передается частным инвесторам, что позволяет распределить риски между банком и частными инвесторами на небольшую сумму. Хотя эта сумма невелика с точки зрения проектного финансирования, кредитное подразделение, осознав обоснованность нашего подхода, пошло нам навстречу»- Сергей Рябов, руководитель дирекции ЦФА, Банк ВТБ

По итогу размещения результаты выпуска цифровых финансовых активов оказались впечатляющими. Общая сумма привлечённых средств составила 1,5 миллиарда рублей, что делает этот выпуск крупнейшим среди аналогичных ЦФА, привязанных к стоимости недвижимости. Продукт охватил 42 региона России благодаря упрощённому клиентскому пути для частных инвесторов.

ЦФА продавались через премиальных менеджеров банка ВТБ, которые связывались с клиентами, предоставляли информацию о продукте, приглашали в офис и помогали оформить покупку. Особенностью данного выпуска стало привлечение инвесторов из регионов, где Москва не заняла лидирующую позицию по объёму инвестиций. Значительный интерес проявили такие регионы, как Белгородская область, Приморский край (включая Владивосток), Краснодарский край и Тюменская область.

Кроме того, презентации продукта побудили некоторых клиентов рассмотреть возможность покупки квартиры напрямую у застройщика. Продажи ЦФА завершились за 12 недель. Первые четыре недели были менее активными из-за ожидания автоматического интереса со стороны клиентов, однако после подключения премиальных менеджеров темпы продаж значительно выросли. Основная часть активов была реализована в последние восемь недель.

Жилой комплекс «hideOUT» стал первым в России проектом с публичным индексом SPBIHIDE, который отражает динамику средней стоимости квадратного метра недвижимости и рассчитывается на основе реальных сделок. Индекс доступен для просмотра на сайте СПБ Биржи без необходимости регистрации или подписки. Методика расчёта предполагает исключение экстремальных значений (самых дешёвых и дорогих квартир) и использование данных последних 20 сделок или показателей за последние три месяца, выбирая большее значение для включения в индекс.

Информационный охват выпуска ЦФА составил более 90 тысяч инвесторов. Все средства, полученные от продажи ЦФА, были направлены исключительно на строительство жилого комплекса. Для контроля целевого использования денежных средств был открыт залоговый счёт, через который застройщик расходовал средства под надзором банка ВТБ, что исключило возможность их использования на другие цели, такие как погашение старых кредитов или приобретение автомобилей.