ЦФА для недвижимости: реальные и потенциальные кейсы Елена Ключарева Старший юрист 30 октября 2024 г.
2 ▪ Право требовать передачи вещи (УЦП) ▪ Денежное требование (ЦФА) ▪ Денежное требование + право требовать передачи вещи (ЦФА + УЦП) Цифровые права и токенизация Цифровые права могут удостоверять: Потенциал для токенизации различных активов, в том числе недвижимости Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП
Для инвесторов ▪ Большая оборачиваемость цифровых прав по сравнению с классическими финансовыми инструментами ▪ Возможность инвестировать в недвижимость, не приобретая ее ▪ Возможность диверсифицировать инвестиционный портфель за счет привлекательного с точки зрения ставок инструмента ▪ Потенциальная возможность отложенной покупки недвижимости без привлечения банковских инструментов Для застройщиков ▪ Дополнительный источник финансирования ▪ Возможность привлечь более широкую базу инвесторов ▪ Возможность привлечь инвесторов без обязательств по передаче им прав на объекты недвижимости 3 Преимущества токенизации недвижимости Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП
Варианты токенизации недвижимости Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП Прямая токенизация недвижимости 1 токен удостоверяет право собственности на nм2 недвижимости Косвенная токенизация недвижимости 1 токен удостоверяет, например: ▪ Права на акции / доли в компании, владеющей правами на недвижимость ▪ Права на получение дохода, зависящего от стоимости акций застройщика / владельца объекта недвижимости ▪ Права на получение дохода от коммерциализации недвижимости (сдача в аренду, продажа недвижимости и т.д.) ▪ Права на получение дохода от роста стоимости недвижимости либо на обмен ЦФА на недвижимость ▪ Право получить доход только в случае, если объект недвижимости будет сдан
ОИС 5 Косвенная токенизация: доход по акциям Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП 1. Прозрачность дохода 2. Зависимость дохода от совокупности бизнес-показателей владельца объекта недвижимости, но не успешности проекта по строительству / коммерциализации конкретного объекта 3. Отсутствие гарантированных выплат по ЦФА 4. Опция для компаний, которые имеют готовые объекты недвижимости, которые уже введены в оборот и сданы конечному пользователю + - 1. Сложность для непубличных компаний 2. Необходимость реструктурировать владение Инвесторы Владелец объекта дивиденды акции SPV ЦФА Периодические выплаты в зависимости от дивидендов + плата при погашении, привязанная к стоимости акций Объект Объект Объект
6 Косвенная токенизация: доход от коммерциализации недвижимости Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП 1. Прямая связь между коммерциализацией недвижимости и доходом инвестора 2. Гибкое структурирование дохода 3. Апробация механизма на рынке + - 1. Слишком высокая цена приобретения 1 ЦФА 2. Необходимость в дополнительном раскрытии информации для инвесторов ОИС Инвесторы Объект недвижимости Доход от продажи аренды Владелец объекта ЦФА Доход привязан к продаже/ аренде nm2 объекта
7 Косвенная токенизация: «доход vs метры» Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП 1. Возможность продажи и покупки недвижимости в рассрочку без привлечения банковского финансирования 2. Вариативность доходной части для инвесторов 3. Возможность использовать и как инвестиционный инструмент, и как способ приобретения недвижимости 4. Максимальная приближенность к инструментам прямой токенизации + - 1. «Заморозка» метров для продажи вне рынка ЦФА 2. Необходимость обеспечения обязательств перед инвесторами 3. Высокий порог входа для инвестора, желающего приобрести метры 4. Сложности с принудительным исполнением части ЦФА, связанной с заключением соглашения о передаче прав на объект недвижимости 5. Сложности с масштабированием ОИС Инвесторы Объект недвижимости Застройщик ЦФА Доход от роста n m2недвижимости или заключение соглашения о покупке недвижимости + выплата min дохода Залог?
8 Косвенная токенизация: «все или ничего» Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП 1. Возможность выпуска инструмента с высоким риском и высоким доходом 2. Прямая связь дохода инвестора с реализацией проекта 3. Отсутствие обязанности производить выплату при неудаче проекта + - 1. Риск признания натуральным обязательством 2. Потенциально меньшая база инвесторов ОИС Инвесторы Объект недвижимости Застройщик ЦФА Доход только если объект сдан
9 Общие риски / проблемы токенизации недвижимости Банкротство застройщика 01 Риск неудачи проекта 02 Обеспечение высоких ставок дохода для инвесторов для конкуренции с депозитами 03 Ограниченные возможности предлагать ЦФА неквалифицированным инвесторам 04 Невозможность прямой токенизации 05 Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП Получение рейтинга для ЦФА ✓ Случаи досрочного погашения ЦФА по требованию инвесторов ✓ Обеспечение обязательств перед инвесторами ✓ Использование SPV в качестве эмитента Внесение изменений в законодательство (?) Данная презентация не является юридической консультацией. Никакое лицо не может полагаться на презентацию как на юридическую консультацию, не получив предварительного письменного согласия ККМП
10
11 Контакты Подписывайтесь на наш Telegram-канал Елена Ключарева Старший юрист Elena.Klyuchareva@kkmp.legal
t.meRkJQdWJsaXNoZXIy MjcxODE=