Место ЦФА на рынке недвижимости
Новости > Рынок ЦФА > Конференции > Материалы II Форума "Цифровые активы: новая экономическая реальность"

Форум АКРА: стратегии ЦФА в сегменте недвижимости
С момента появления рынка ЦФА компании и их сферы недвижимости были наиболее активны на нем, тестируя возможности привлечения финансирования с использованием данного инструмента. Одним из первых эмитентов ЦФА был казанский девелопер Джи Групп, выпустивший целый набор самых различных версий ЦФА.
Постепенно одни гипотезы в секторе отпадали, другие наоборот - совершенствовались и развивались.
Токеон на рынке недвижимости
На сегодня наиболее продвинутым набором ЦФА для рынка недвижимости обладает принадлежащая ПСБ платформа Токеон.
Компания провела целый ряд экспериментов на рынке и среди достижений:
- Первая сделка с обеспечением ЦФА в виде залога
- Первая сделка с ЦФА с залогом недвижимости, зарегистрированным в Росреестре
- Первая сделка с управляющим залогом и большим количеством инвесторов
- Эксперимент с управляемым банкротством эмитента для отработки процедуры взыскания залога
На прошедшем в начале сентября форуме АКРА директор по развитию Токеона Артём Лаптев представил обзор стратегии платформы в сегменте недвижимости, рассказав о том, почему он стал одним из целевых направлений ее работы.
Фокус на недвижимости выбран в том числе потому, что по данным исследований, большинство людей рассматривают недвижимость как наиболее привлекательное направление для инвестиций.
Привлекательность инвестиций в недвижимость согласно результатам опроса CII-ANAROCK Consumer Sentiment Survey
ЦФА vs ЗПИФы
Сегодня многие задают вопрос - для чего создавать новую форму коллективных инвестиций в недвижимость? Ведь уже существуют и ЗПИФы недвижимости, и инвестиционные платформы, и рынок ценных бумаг.
На самом деле, роль ЦФА заключается не только в предоставлении рынку недвижимости гибких инструментов для работы, но в первую очередь в сокращении издержек и цепочек посредников.
Когда мы говорим о традиционных инструментах, то неизбежно возникают накладные расходы на управляющего, а также другие инфраструктурные издержки. В случае с ЦФА роль посредника ограничивается оператором информационной системы, что автоматически снижает затраты на выпуск и администрирование.
Основная идея, которая лежит в основе стратегии Токеона, достаточно проста: фокус на неквалифицированном инвесторе. При этом, даже для квалифицированного инвестора покупка инвестиционного фонда не является простой операцией.
Нужно понимать, что такое инвестиционный фонд, как он работает, какие существуют риски, что представляет собой имущественный комплекс, какие сделки может заключать управляющий фондом, а какие нет, куда можно вкладывать средства — все это требует высокого уровня компетенции.
Сравнение ЦФА и ЗПИФ
Для иллюстрации сложности работы ЗПИФ процитируем пост в тг-группе "Синдикат авторов инвестиционных каналов":
"....в какой-то момент цели инициатора проекта и УК контролирующей ЗПИФ становятся чуть ли не диаметрально противоположными. ....с суммой инвестиций в ЗПИФ менее 1 млрд, об этом инструменте даже не размышлять. А чтобы бизнес самой УК был рентабельным, надо 4-5 фондов минимум в управлении иметь."
Залог недвижимости при выпуске ЦФА
Одна из способов обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных ЦФА — коллективный залог, и его организация - это проблема, которая возникает и в других формах коллективного инвестирования.
Когда у нас есть большое количество инвесторов, будь то 10 или 100 человек, возникает вопрос: как распределить денежные средства в случае наступления кризисной ситуации?
Решение, предусмотренное Гражданским кодексом - такая форма правоотношений, как управляющий залогом. Это удобная модель, которая позволяет получить согласие от инвесторов и оформить залог на управляющего. В соответствии с договором, управляющий залогом ведет дальнейший учет залогового имущества самостоятельно.
Это решение предоставляет управляющему залогом право действовать от имени инвесторов, регистрировать залог, снимать обременение с объекта недвижимости, а в случае дефолта реализовывать залог и распределять денежные средства между инвесторами.
Пример выпуска ЦФА под залог недвижимости*![]()
Эмитент - АО "ТОННЭКС ГРУП", сайт проекта: https://tonnex.group/kupit-cfa-tonnex
Объем эмиссии: 100 млн рублей
Доходность: 25% годовых
Выплата дохода: ежемесячно
Залог: готовые коттеджи и участки земли в коттеджном поселке "Редриковы Горы"
Управляющий залогом - ОИС "Токеон"
*ЦФА доступны на вторичном рынке на платформе Токеон
Стоит отметить, что это влечет за собой дополнительные инфраструктурные расходы. Тем не менее, когда речь идет о достаточно крупных суммах, где есть возможность выделить средства на оформление залога, это становится интересным инструментом для инвесторов.
Залог особенно важен для неквалифицированных или квалифицированных инвесторов, которые не готовы тратить средства на экспертов для анализа кредитных рисков. В этом случае необходим либо рейтинг от рейтингового агентства, который позволяет быстро оценить уровень риска, либо надежное обеспечение в виде залога.
Когда мы обращаемся к инвестору с предложением вложить, например, миллион рублей, и по сделке предусмотрен залог, указывая рыночную оценку залогового имущества, инвестор может быстро понять, какие у него перспективы.
- Если сделка пойдет успешно, он получит ожидаемый доход.
- Если произойдут негативные события, его защита заключается в рыночной стоимости залога, который может быть реализован.
Инвесторам такой подход понятен и внушает доверие.
Возможность инвестировать в конкретный объект
Возможность инвестировать в конкретный объект недвижимости - важный момент. Когда речь идет о ЗПИФах, на рынке сложился консенсус, что для их создания инвестиции менее 500 миллионов рублей экономически нецелесообразны. Для кого-то эта планка выше — миллиард
или даже 5 миллиардов рублей, в зависимости от масштаба игрока. При таких суммах речь идет о крупных комплексах или дорогих объектах недвижимости, и входной порог становится достаточно высоким.
Коллективные инвестиции в относительно недорогие объекты при таком подходе невозможны. Поэтому ЗПИФы функционируют в определенном сегменте рынка, но не во всех.
Горизонт инвестиций
Горизонт инвестиций в ЦФА может быть любым, а для ЗПИФ — от трех лет. Например, одним из перспективных направлений ЦФА является флиппинг (редевелопмент) жилой недвижимости.
Компания выпускает ЦФА для приобретения целевого объекта недвижимости, делает ремонт и перепродает через три месяца. ЦФА как инструмент позволяет заключить сделку на три месяца: инвестор четко понимает, на что идут его деньги.
Если бы мы пытались упаковать это в ЗПИФ, то инвестор получил бы обещание некой инвестиционной стратегии, согласно которой фонд будет покупать квартиры, что-то с ними делать — это менее прозрачно и понятно. К тому же создавать ЗПИФ на три месяца никто не станет, так как его создание как раз занимает минимум три месяца.
Конвертация в реальные квадратные метры
Хотя на практике пока не было случаев конвертации ЦФА в квадратные метры, правовая база для таких сделок все же имеется.
Схема реализации строится при этом не напрямую (что запрещено), а путем комбинации норм 259-ФЗ и Гражданского кодекса, который позволяет структурировать сделки вне платформы. При такой реализации ЦФА могут быть конвертированы в квадратные метры у застройщика.
ЦФА.РФ; Сентябрь 2024